Типові квартири радянського періоду досить часто не відповідають уявленням сучасних господарів про комфортне житло. Наслідком цього стають капітальні ремонти. У разі, якщо ніхто з сусідів не поскаржиться на дії господаря квартири, особливих проблем немає. Але якщо нерухомість продають, дарують або здійснюють будь-які інші юридичні дії, виникає питання про наявність правовстановлюючих документів, відповідних букві закону. Поговоримо про те, як їх отримати без запрошення юристів.

Поняття про новостворену реч 
Будь-який предмет матеріального світу може бути модернізований, перероблений або доповнений. Подібні дії з точки зору закону називаються перетворенням старої речі в нову. Всі правовстановлюючі документи, отримані на стару річ, втрачають силу, коли мова йде про новоствореної речі.
Це положення повною мірою справедливо щодо об'єктів нерухомості. Будь-яка квартира або будинок, навіть у випадку, коли у власника на руках немає технічного паспорта, числиться в реєстрі об'єктів нерухомості. Крім адреси, в даних квартири вказані кількість і площа кімнат, розводка комунікацій, кількість дверей і вікон, а також встановлене в будинку обладнання, таке як:

• АГВ,
• двоконтурний котел,
• електричний котел,
• лічильники води, газу та електрики,
• кондиціонер, якщо мова йде про будинки, розташованих в історичній частині міста.

Якщо ремонт зачіпає щось з перерахованого вище, то після його закінчення власник отримує нову річ або новостворене майно. На такий об'єкт необхідно отримати відповідні документи.
Ще одна актуальна проблема - приєднання підвалів і горищ до квартир, розташованих на перших і останніх поверхах. Часто підвали та горища знаходяться в неналежному вигляді, тому комунальні установи з радістю дозволяють власникам примикають квартир розширити свою житлоплощу. На практиці це оформляється у вигляді різних договорів тимчасового користування або оренди.

Якщо подивитися на ці дії з точки зору закону, то знову прийдемо до новоствореної речі. При цьому, отримати правовстановлюючі документи буде в рази складніше, так як власник квартири не має ніяких прав розпоряджатися і, тим більше, перебудовувати підвальні та горищні приміщення. Будь-який договір оренди передбачає виключно право користуватися відведеними квадратними метрами, без можливості вносити які-небудь зміни.

Для того щоб чітко розуміти, які дії вважаються спрямованими на створення нової речі, пропонуємо їх кваліфікувати:
• зміна площі кімнат, в тому числі заміна дверних прорізів і не несучих стін,
• будь-які дії, спрямовані на зміну в несучих стінах будинку,
• зміна комунікацій,
• зміна, додавання або ліквідація, опалювальних приладів,
• відключення від системи центрального теплопостачання,
• приєднання до квартири або дому ніж приміщень,

• прибудова до приватного будинку додаткових приміщень,
• зміна висотності будинку,
• переоформлення нежитлового приміщення в житлове,
• переоформлення житлового приміщення в нежитлове,
• установка фасадної двері там, де раніше її не було,
• установка кондиціонера на фасадній частині будинку, розташованого в історичній частині міста,

• реконструкція або розширення балкона,
• заміна комунікацій,
• заміна облікових лічильників.
Зазначені вище зміни діляться на:
• локальні,
• глобальні.

Для локальних змін достатньо отримати дозвіл в конкретній інстанції, замовити відповідні документи і отримати довідку.
Глобальні зміни, які стосуються реконструкції всього об'єкта або окремої його частини, вимагають отримання нових правовстановлюючих документів. Варіанту є два:
• первинна документація,
• оформлення через суд.

Отримання правовстановлюючих документів на основі первинної документації
Узаконити перепланування досить складно. Тому, якщо ремонт ще не зроблений, простіше отримати всі правовстановлюючі документи так, як того вимагає закон. Процедуру умовно ділять на три етапи:
• підготовчий,
• проведення будівельних робіт,
• отримання висновку про готовність об'єкта до експлуатації.

На підготовчому етапі необхідно продумати масштаб планованих змін. Після того, як ідея оформлена:
• знайти ліцензовану проектну організацію і замовити технічну документацію,
• знайти підрядника і укласти з ним договір про виконання будівельних робіт,
• отримати дозвіл на перепланування в БТІ, Росспоживнагляду, МНС та архітектури міста.

Останній пункт найбільш складний, так як знадобиться надати ряд документів, у числі яких:
• технічний паспорт приміщення разом з довідками ф1 і Ф5,
• проектна документація під мокрою печаткою ліцензованої архітектурно - будівельної організації,
• укладання архітектури про можливість проведення перепланування,
• укладання пожежників про відповідність технічної документації вимоги пожежної безпеки,

• завірене нотаріусом право власності на квартиру або будинок,
• згода сусідів,
• договір з підрядником.

Хоча, зазначені папери є основними, в деяких випадках знадобляться додаткові узгодження. На практиці зібрати всі дозволи не складно. Займе це від двох місяців до півроку, залежно від наполегливості і капіталовкладень.
Тим не менш, багато хто вирішує обійтися без відповідних папірців і самовільно здійснити перепланування. У наслідку у таких власників виникає питання, як узаконити перепланування квартири?

В першу чергу, це пов'язано з відчуженням майна. При оформленні будь-якого майнового договору знадобиться новий техпаспорт. При його виготовленні, якщо відповідні зміни не були оформлені в установленому законом порядку, з'явиться штампик «самовільно побудовано». При наявності такого штампика будь-який нотаріус відмовить у реєстрації договору щодо майна власника.

На жаль, це не єдина проблема. У більшості випадків сусіди з розумінням ставляться до ремонту, але якщо вони вирішать поскаржитися, у власника будуть проблеми. У їх числі:
• штраф,
• вимога повернути об'єкту первісний вигляд,
• конфіскація приміщення і подальша його продаж.

Хоча в 99% випадків закон прямо вбачає тільки перший вид покарання, більшість чиновників прагне застосувати останню міру. Наслідки цього очевидні і кваліфіковані відповідною статтею Кримінального Кодексу. Тим не менш, бюрократична система дозволяє винним уникнути заслуженого покарання, а власник зобов'язаний розщедритися на дорогий подарунок.
Якщо звернутися до юридичної практики, то фахівці в галузі житлового права часто стикаються з питанням, скільки коштує узаконити перепланування. Щоб розвіяти всі міфи, відразу зазначимо, що сам юрист за подібну роботу візьме не менше 500 $, крім цього знадобляться платежі на суму від 1 000 до 10 000 $. Швидше за все, дана ціна буде озвучена відразу. Але вона не є підсумковою. В процесі роботи виникне безліч додаткових витрат. Пов'язано це з тим, що більшість довідок буде оформлено «заднім числом», отже, юрист просто не в змозі заздалегідь обумовити всі можливі моменти.

Виходячи з усього вищесказаного висновок напрошується очевидний, зробити відповідні документи як належить. Ціну це зменшить як мінімум в 10 разів. Але такий варіант можливий далеко не завжди.

Як узаконити перепланування, документи і механізми
Багато хто почав займатися переплануванням ще в 90-х. На той момент закон не регулював дану групу правовідносин, тому ніяких документів робити не потрібно було. Тим не менш, зараз власники таких квартир і будинків зіткнулися з проблемою передачі прав власності на об'єкт нерухомості. В такому випадку, знадобиться узаконити перепланування приміщення через суд.

Ще один момент, який активно експлуатується юристами, це зміни прямо заборонені законом. З одного боку, на проведення подібних робіт не можна отримати дозвіл. З іншого - їх можна узаконити. До таких відносять:
• погіршення умов проживання господарів приміщення або сусідів,
• приєднання аварійних або непридатних для проживання приміщень,
• приєднання відомчих приміщень,
• порушення цілісності несучих конструкцій,
• перенавантаження комунікаційних систем, води, електроенергії чи газу,
• порушення або перебудова вентканала,
• перенавантаження несучих стін.

Всі ці заборони обіграються в такий спосіб. При отриманні дозволу в державній організації, власник після проведення інженерних робіт отримає відмову. Далі виконає роботи з залученням приватної фірми і на підставі її висновків звернеться до суду про визнання права власності.
Хоча це досить зручно, обійдеться таке задоволення дорого. І справа не в оплаті послуг юриста, а в отриманні відповідних експертиз. Далеко не кожна компанія усвідомлено порушить норми чинного законодавства, так як в якості покарання, і те, самого м'якого, передбачене анулювання ліцензії.

Крім спірних моментів є й деякі зміни, узаконити які взагалі не можна. Відносяться вони до вирубки ніш або прорізів в несучих стінах. Оскільки подібні дії істотно послаблять будівлю, незабаром у сусідніх мешканців з'являться тріщини в стінах, прогини стелі або підлоги та інші не менш неприємні наслідки. Єдиним виходом для них буде звернутися до суду з позовом про відшкодування матеріальних збитків. Хоча власник приміщення, в якому проводився ремонт, тобто відповідач швидше за все процес виграє, будівельна компанія, що видала ув'язнення, 100% позбудеться ліцензії. Тому на такий ризик жодна поважаюча себе фірма не піде.

Якими б не були причини узаконення, пакет документів для суду залишиться однаковим:
• проект перепланування будинку, завірений ліцензованої архітектурно-будівельною фірмою,
• свідоцтво про право власності на об'єкт,
• технічний паспорт квартири,
• довідка від пожежників про відповідність перепланування встановленим нормам і стандартам,
• довідка з житлово-комунальної організації про те, що сусіди не мають претензій або нотаріально завірена згода сусідів на проведення перепланування,
• довідка з архітектури про те, що ремонт не порушив несучі конструкції, вентиляційну систему і комунікації.

Всі ці папери потрібно зібрати до того, як звертатися в суд.
Наступний крок - складання позову. Даний документ має встановлений законом спосіб оформлення. Для економії часу простіше звернутися до будь-якого юрисконсульту або студенту юридичного факультету. До адвоката сенсу йти немає, так як він запропонує вести справу, а це вже інші гроші.

Якщо вирішите написати позов, керуючись відповідними статтями Цивільного кодексу, перевірте такі реквізити:
• найменування суду,
• адресу суду,
• ваші дані,
• контактна інформація,
• місце проживання та реєстрації,
• найменування та контактні дані відповідача.

Сам позов повинен містити:
• суть питання,
• аргументи,
• докази,
• перелік документів, що додаються.

За великим рахунком, наявність всіх довідок і грамотна аргументація в позові - це перемога. Якщо зробити за суддю всю роботу і самостійно розписати на основі яких саме статей він повинен винести рішення про визнання права власності, швидше за все, він задовольнить позов. Виняток становить тільки категорія об'єктів, на які поширюється особистий інтерес відповідача.

Відмовити суд може тільки в тому випадку, якщо докази надані не в повному обсязі або свідчать про те, що перепланування порушує встановлені законом норми. В такому випадку, доведеться звернутися в апеляційний суд і підійти до процесу оформлення довідок більш уважно. У більшості випадків апеляція направить справу на повторний розгляд судом першої інстанції. Даний вид апеляції ставиться до оскарження матеріальної частини процесу. Є ще й процесуальна частина, вона дає ще більше можливостей добитися правди при мінімумі вкладень, але це вже тема окремої статті.

На закінчення хочеться сказати кілька слів про позивачів, які після призначення судді приходять до помічника з пропозицією: «Мені потрібно узаконити перепланування, ціна питання?». У те, що на таке питання можна отримати конкретну відповідь, вірять тільки ті, хто жодного разу не був у суді. Хоча помічник може дізнатися цей момент, робити він цього не буде, з тієї простої причини, що не знає позивача. Тому якщо є кошти, а часу не вистачає, простіше найняти юриста, який зможе залагодити всі проблеми. В інших випадках зберіть потрібні документи і сміливо йдіть визнавати право власності на квартиру або будинок.